繼呼和浩特市取消住房限購之后，10日，濟(jì)南也正式取消限購令。還有一些地方城市蠢蠢欲動(dòng)。一時(shí)間，“讓市場(chǎng)自己說話，擺脫行政手段以回歸市場(chǎng)機(jī)制”的論調(diào)不斷出現(xiàn)，似乎取消限購才是回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，才能解決目前樓市低迷的問題。筆者對(duì)此觀點(diǎn)不敢茍同。
首先，市場(chǎng)機(jī)制與宏觀調(diào)控二者是相輔相成的。盡管市場(chǎng)機(jī)制能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，自動(dòng)讓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供求平衡，達(dá)到市場(chǎng)出清的均衡狀態(tài)。但是，由于現(xiàn)實(shí)中，能夠?qū)崿F(xiàn)資源最優(yōu)配置的完全競(jìng)爭的市場(chǎng)條件不具備，市場(chǎng)失靈常有發(fā)生。因此，市場(chǎng)機(jī)制與宏觀調(diào)控二者不能偏廢。
其次，限購也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要手段之一。宏觀調(diào)控的手段不外乎經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段的運(yùn)用，行政手段也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的調(diào)控手段之一。住房限購雖然有點(diǎn)像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下短缺時(shí)代的憑票供應(yīng)，但住房限購是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。由于賦予投資需求的住房需求有其無限性，而土地是有限的，能夠蓋房的土地更是有限的，因此，住房的有限供給永遠(yuǎn)滿足不了其無限需求。通過限購，減少投機(jī)性與投資性需求，使住房回歸居住功能，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上是一種正確的選擇，抑制了投機(jī)性與投資性需求，減少了房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性。
再次，樓市趨穩(wěn)是宏觀經(jīng)濟(jì)軟著陸新形勢(shì)下的新常態(tài)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著陸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也需做出新調(diào)整，適應(yīng)新形勢(shì)。今年以來，表面上看樓市低迷，降價(jià)跑量現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，看空樓市的人也不在少數(shù)。其實(shí)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1至5月份的數(shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市與去年同月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，上漲與下跌的城市數(shù)與1月份是一樣的。只不過最高漲幅從1月份的20.9%回落到了11.3%，即房價(jià)漲幅收窄而已。筆者認(rèn)為，這是我國宏觀經(jīng)濟(jì)軟著陸的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的征兆。
第四，全面取消限購為時(shí)過早。一個(gè)城市的房價(jià)由供求關(guān)系決定，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鐵律。我國采取限購是基于房價(jià)不斷上漲、住房供不應(yīng)求的事實(shí)。當(dāng)時(shí)采取限購的也是房價(jià)不斷上漲的熱點(diǎn)城市。因此，是否取消限購要根據(jù)各城市的供求關(guān)系而定。但是取消限購是一把“雙刃劍”，不能把它作為拯救樓市的利器，放開限購的效果恐怕會(huì)事與愿違。因?yàn)?，取消限購?shí)際上更多的是一個(gè)信號(hào)傳遞，讓人們以為住房供過于求現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。而資金是逐利的，追漲殺跌是投資者的本性。如果某地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒有投資盈利的機(jī)會(huì)，則投資住房需求一夜便會(huì)化為烏有，自住的住房需求也會(huì)躊躇不前。
因此，各地城市未來的政策取向仍然要根據(jù)不同城市的情況落實(shí)差異化政策。樓市的健康發(fā)展不僅需要良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境支持，更需要政府和企業(yè)從城市規(guī)劃、土地供應(yīng)的源頭開始，摸準(zhǔn)樓市的脈搏，從產(chǎn)城一體、供求均衡角度去開發(fā)、設(shè)計(jì)、提供多元化的適銷對(duì)路的房地產(chǎn)。 |