10月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上詳解“十四五”時(shí)期住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展成就，披露了全國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售新建商品住宅約50億平方米、建設(shè)籌集保障性住房等1100多萬(wàn)套（間）、750多萬(wàn)套難交付住房實(shí)現(xiàn)交付等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。
業(yè)內(nèi)人士指出，本次發(fā)布會(huì)不僅復(fù)盤(pán)了過(guò)去五年民生成績(jī)單，還以城市更新、“好房子”建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)處置為抓手，勾勒出房地產(chǎn)從舊模式向新格局轉(zhuǎn)型的清晰路徑，為行業(yè)未來(lái)發(fā)展錨定了方向。
“‘十四五’是住房發(fā)展承上啟下的時(shí)期，從舊模式轉(zhuǎn)向新模式，必然會(huì)經(jīng)歷調(diào)整的陣痛，新房銷(xiāo)售前高中間低，后期開(kāi)始趨穩(wěn)。同時(shí)，住房工作要兼顧穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展和轉(zhuǎn)型，穩(wěn)定即保交房、保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)的一攬子工作；高質(zhì)量發(fā)展是要打造好房子；轉(zhuǎn)型就是發(fā)展新模式，包括完善住房供應(yīng)體系，改革完善房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性的制度，建立人房錢(qián)要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制?？傮w來(lái)看，‘十四五’是過(guò)渡期、陣痛期，也是迎接新模式，再造房地產(chǎn)支柱地位的關(guān)鍵期。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者。
保交付與防風(fēng)險(xiǎn)
“保交樓、穩(wěn)民生”是“十四五”后期住房工作的重中之重。
住建部指出，“十四五”期間，在司法處置中把維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益放在首要位置，對(duì)違法違規(guī)損害群眾利益的企業(yè)，堅(jiān)決查處不讓其金蟬脫殼，蒙混過(guò)關(guān)。截至目前，全國(guó)750多萬(wàn)套已售難交付的住房實(shí)現(xiàn)了交付。
“風(fēng)險(xiǎn)處置堅(jiān)持‘保項(xiàng)目不保主體’原則，企業(yè)須履行交房主體責(zé)任，違法違規(guī)者將被堅(jiān)決查處。這一導(dǎo)向既通過(guò)保交付維護(hù)了民生底線，也以法治化方式推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清，杜絕了責(zé)任轉(zhuǎn)嫁。”李宇嘉表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，750多萬(wàn)套已售難交付住房實(shí)現(xiàn)交付，這一成績(jī)有力維護(hù)了購(gòu)房者合法權(quán)益，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期奠定了基石。
此外，目前全國(guó)白名單項(xiàng)目貸款審批金額已超過(guò)7萬(wàn)億元，有力保障了商品房項(xiàng)目建設(shè)交付。
“未來(lái)幾年，行業(yè)將進(jìn)入深度洗牌階段，經(jīng)營(yíng)不善、財(cái)務(wù)不健康的房企將加速退出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)房企數(shù)量將縮減至4萬(wàn)家以下。后續(xù)能繼續(xù)活躍在這個(gè)市場(chǎng)的，要么具備國(guó)企背景的融資優(yōu)勢(shì)，要么完成輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品升級(jí)，而過(guò)去過(guò)度依賴(lài)土地紅利與高杠桿的企業(yè)，將逐步徹底淡出市場(chǎng)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
“城市更新”擺在更突出位置
據(jù)倪虹部長(zhǎng)介紹，“十四五”時(shí)期，全國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售新建商品住宅面積約50億平方米；建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間）、惠及3000多萬(wàn)群眾。
在城市更新方面，本次發(fā)布會(huì)詳細(xì)介紹了通過(guò)出政策、明底線，以及推試點(diǎn)、抓項(xiàng)目，城市更新取得顯著成效。
“十四五”期間，全國(guó)累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬(wàn)多個(gè)、實(shí)施城中村改造項(xiàng)目2387個(gè)。目前全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市和150多個(gè)縣級(jí)市，已經(jīng)全面開(kāi)展了城市體檢工作。通過(guò)老舊小區(qū)改造加裝了12.9萬(wàn)部電梯，更通過(guò)31萬(wàn)公里管線管道管網(wǎng)改造等工程提升了城市韌性。
“針對(duì)未來(lái)城市更新發(fā)展方向，本次會(huì)議一方面強(qiáng)調(diào)將推動(dòng)各項(xiàng)任務(wù)盡快落地見(jiàn)效，另一方面，倪虹部長(zhǎng)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，要把城市更新擺在更突出的位置，預(yù)計(jì)城市更新各項(xiàng)新機(jī)制將進(jìn)一步加快建立，配套的金融、財(cái)稅、土地等支持政策有望逐漸落地。”中指院分析師指出。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年1-9月，全國(guó)已經(jīng)發(fā)行的新增地方專(zhuān)項(xiàng)債中，保障性安居工程、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶(hù)區(qū)改造、土地儲(chǔ)備等房地產(chǎn)相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行約6400億元，同比增長(zhǎng)89%，其中，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債分別為632億元、1302億元，涉及城中村改造的專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行816億元，同比增長(zhǎng)1.4倍。
“從地方出臺(tái)的措施來(lái)看，今年以來(lái)多地已經(jīng)落地城市更新相關(guān)實(shí)施文件，如深圳、上海等，多地也持續(xù)落地政策探索老舊住房自主更新，通過(guò)政策優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人參與開(kāi)展自主更新，加速推進(jìn)老舊小區(qū)項(xiàng)目更新。”上述中指院分析師指出。
建立 “人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)新機(jī)制
住建部在此次發(fā)布會(huì)上還明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，即健全的住房供應(yīng)體系、“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制、改革開(kāi)發(fā)融資銷(xiāo)售制度以及發(fā)展“好房子”。
完善住房供應(yīng)體系方面，包括完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足人民群眾基本住房需求和多樣化改善性住房需求。在介紹住房發(fā)展成就時(shí)，住建部強(qiáng)調(diào)牢牢抓住“安居”這個(gè)人民群眾幸福生活的基點(diǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)與保障相結(jié)合，多措并舉、多點(diǎn)發(fā)力。
關(guān)于建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，目前各地正在積極謀劃、科學(xué)研判，編制“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)人口規(guī)模大、持續(xù)流入的地區(qū)，未來(lái)土地、金融等資源也將得到更多保障。
就改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度，包括實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司制，確定匹配的主辦銀行，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，河南信陽(yáng)、湖北荊門(mén)和湖南邵陽(yáng)等地已先后落地相關(guān)政策，明確推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。
對(duì)于發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，不僅將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子”。
“未來(lái)，隨著構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項(xiàng)任務(wù)逐漸落實(shí)，將形成供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展新格局，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。”中指院分析師補(bǔ)充道。
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