記者9月27日從上海市規(guī)劃資源局獲悉，《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》已于近日出臺。《若干意見》共有5大類、17條具體舉措。
業(yè)界認為，新規(guī)為上海高品質(zhì)住宅建設(shè)提供了明確標(biāo)準(zhǔn)，其最大亮點是調(diào)整了陽臺設(shè)計有關(guān)規(guī)范，最大程度回應(yīng)市場對寬敞陽臺的需求。隨著上海住宅品質(zhì)提升進入規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段，住房市場的產(chǎn)品力有望迎來一輪集中釋放。
提升居住體驗
《若干意見》在陽臺、架空層、建筑立面方面的計容標(biāo)準(zhǔn)有新變化。上海住房新規(guī)落地后，一線城市已全部調(diào)整放寬計容規(guī)范，帶來未來居住舒適度的全面升級。
陽臺是一個家庭與室外形成交互的連接點，功能早已超越晾曬衣物的單一屬性，增加了休閑互動、花園造景、收納儲物等場景。這種變化反映出了現(xiàn)代家庭對寬敞陽臺日益增長的需求。
此次新規(guī)提出的陽臺設(shè)計變化最大。同時符合以下條件的陽臺（含封閉陽臺），面積按其水平投影面積的1/2計入容積率：每戶陽臺水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的10%，且不大于16平方米（含16平方米），戶型建筑面積小于80平方米的，可以設(shè)置總面積不大于8平方米的陽臺；每個陽臺的設(shè)計進深（取陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含1.8米）。
以前，陽臺按50%計入容積率的條件是，面積不超過8平方米，進深不大于1.8米。如果是一套140平方米的戶型，陽臺最大8平方米，實際計容4平方米，市民免費享受多出的4平方米。新規(guī)是按照“比例+閾值”雙控，即不超過戶型的10%，且不超過16平方米，進深不超過1.8米，按照一半計容。那么此時，140平方米的戶型，陽臺最高可設(shè)計為14平方米，實際計容7平方米，市民免費享受另外7平方米，比以前多了3個平方米。
沿公共綠地、廣場河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，設(shè)計進深不超過0.75米（含0.75米）的帶圍護結(jié)構(gòu)的開敞式陽臺，其建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建筑面積10%的陽臺面積。也就是說，在具有景觀優(yōu)勢的局部地區(qū)，有額外的陽臺面積獎勵。
“這對購房者而言是實實在在的利好。無論是通風(fēng)、采光還是與戶外交互，陽臺的功能進一步拓展，市民們可以住得更舒適。”一位克而瑞研究中心資深分析師說。
新規(guī)還引導(dǎo)開發(fā)商優(yōu)化住宅戶型設(shè)計，適應(yīng)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化的需求，新建住宅鼓勵靈活可變的戶型設(shè)計，增加儲物收納空間、多功能彈性空間，提升自然采光率與通風(fēng)效率。
引導(dǎo)好設(shè)計變成產(chǎn)品力
在提升小區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)方面，新規(guī)也有變化。
為了豐富建筑形態(tài)和整體效果，明確對住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計入容積率。
專家表示，變化的重要意義是，用實在的政策利好去鼓勵房企進行高品質(zhì)建設(shè)。過去上海的建筑規(guī)范較嚴(yán)格，近兩年上海新房得房率普遍75%左右，很多企業(yè)不愿意做石材干掛，主要原因是以前的容積率要從外墻算起，石材干掛和墻體的中空部分也算作容積率，所以房企不愿犧牲可售面積而投入成本，導(dǎo)致得房率下滑。新規(guī)之后，開發(fā)商使用高品質(zhì)外立面的經(jīng)濟成本大幅下降，有望推動高端建材在住宅項目中的普及。
再比如，多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計入容積率。這將推動房企把好設(shè)計從過去的“經(jīng)濟負擔(dān)”變成了提升產(chǎn)品溢價和品牌價值的主動選擇，激活創(chuàng)新意識。
據(jù)悉，新規(guī)自9月26日起施行，主要適用于上海農(nóng)村自建房外的住宅項目。保障性租賃住房、舊住房成套改造或拆除重建項目另有規(guī)定按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
短期來看，新規(guī)對住宅價格的直接影響有限，不會引發(fā)明顯波動。不過，如果將其與此前落地的樓市新政形成政策合力，將有效為消費者注入市場信心。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示：“上海住房設(shè)計新規(guī)的出臺，有望為‘金九銀十’傳統(tǒng)銷售旺季的市場行情提供有力支撐，進一步激勵開發(fā)商打磨產(chǎn)品力，推出更具市場競爭力的住宅項目。”
來源：解放日報 |